地区分站

焦作房产网

您的位置: 首页 > 资讯频道 > 人物专访 > 欧阳捷:现房销售 是大势所趋 须循序渐进

欧阳捷:现房销售 是大势所趋 须循序渐进

发布时间:2018-09-30  来源:  点击:
 
   提要:
 
   现房销售——大势所趋!
 
   现房销售——难点何在?
 
   现房销售——优胜劣汰!
 
 
   欧阳捷 现在政府常常在周末或节前来个突然袭击,发布楼市调控新政,害的大家连节日也歇不好,都被“高周转”了。
 
   据媒体报道,广东省住房城乡建设厅已拟订了“降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售”的建议,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。
 
   这不是一件新鲜事。
 
   深圳最早推出现房销售。早在2016年5月18日,我们就在微信文《欧阳捷:全国现房销售,购房者遥不可及的梦想?!》中探讨过这一话题:
 
   “买期房的客户,选择权是有的,却没有知情权,开发商出售‘信用期权’,购房者购买开发商的‘信用债券’,全凭信用二字”。
 
   现在,信用体系江河日下,各行各业都存在着失信违约、全无廉耻之事,而且监管既少且弱。
 
   相比之下,房地产行业的审批事项之多、监管链条之长、验收部门之杂,几乎没有任何一个行业可与之相比,论乱象虽多见,未必只是预收款项、延期交货的特殊现象,看品质之优劣,一手交钱、一手交货也未必皆是物美价廉、有口皆碑的普遍规律。
 
   现房销售能解决房住不炒、产品质量问题吗?
 
   在这个时点提出现房销售,是全面推广的时机成熟了吗?还是信用体系打造正当借力?
 
   现房销售——大势所趋!
 
   据说这一建议是住建部要求对现有行政许可事项进行清理论证,其中就包括商品房预售许可(不过也有媒体报道住建部监管司官员否认了这一说法)。
 
   如果这是真的,住建部为什么在这个时点提出对商品房预售许可制度的论证?
 
   这是因为高比例预收款和按揭贷款制度,确实导致购房者承担了较大的购房风险,引发社会担忧。
 
   而且,房企的高杠杆也带来一定的金融风险。
 
   同时,商品房预售制度下,房地产业的确也存在一些行政性措施难以根治的市场乱象。
 
   借助中央期望房地产市场平稳健康发展,并加快建立房地产市场长效机制的要求东风,适时推动现房销售,有助于减少和消除一些市场乱象,也有利于房企降杠杆、防风险。
 
   当然,商品房预售制度并不必然导致工程烂尾、违法违规销售等问题,实体商业、电商交易问题同样存在相类似的问题,比如滥竽充数、以好充次、延迟交货、服务推诿等。
 
   是否取消预售制度就可以一劳永逸地解决这些问题?是否现房销售就可以不再需要监管?
 
   是否面积管理职能就此可以厘清?是否行政部门“铁路警察各管一段”的行政分割现象从此不再?
 
   取消预售制度能降低居民部门杠杆率吗?
 
   不能。
 
   即便是现房销售,如果我们不改变商业银行按揭贷款制度,居民仍然需要贷款买房,只不过晚一点当“房奴”。
 
   我们会放弃住房按揭贷款制度吗?
 
   当然也不能。
 
   这不仅让商业银行无利可图,也会让更多人无力购房。
 
   显然,这都是不现实的,这也不是现房销售就能解决的问题。
 
   如果是现房销售,的确可以减少购房者看到的显性品质缺陷,降低不公平交易比例。
 
   但是,现房销售同样也可能存在交易不公平问题,比如购房者对于混凝土标号、钢筋直径、绑扎工序以及隐蔽工程等,既缺乏专业知识,也缺乏监理资料,始终是处于信息不对称的弱势地位。
 
   这些仍然离不开行政监管和依法治理。
 
   政策建议希望解决的工程烂尾、违法违规销售、交易不公平问题,其实并非调控的主要矛盾,而是法制不健全、监管有漏洞、执法不得力的问题。
 
   最关键的是,政府应当依托法制化去解决现有问题,加大违法违规违约成本,用透明化机制约束信息对称性,用详尽的、长达数百页的合同示范文本规范企业行为,用市场化和法治化手段驱逐劣币。
 
   虽然,目前还不是现房销售全面推广的最佳时机,
 
   但是,未来该政策推广落地的可能性还是很大的。
 
   因为,这并不是一项创新制度,毕竟有一些城市已经实行了住宅封顶销售、现房销售试点,比如上海、南京等市。
 
   不过,商业用房、办公用房、工业厂房等是否也需要现房销售?这是“急迫而重要的”事情吗?
 
   即便只是住宅现房销售,也还有很多难点问题影响其全面推广。
 
   现房销售——难点何在?
 
   全面推广现房销售,主要难点有三:
 
   一是房企资本金不足。
 
   如果逐步提高预售条件,就需要解决房地产企业资本金的充足问题,就需要解决房地产企业资金从哪里来的问题。
 
   美国、澳洲等采取基金项目模式,也实行少量定金的预售制度,基金项目自有资本金也并不高,实际的更大风险要么由基金投资人承担,要么由银行贷款承担,无非是风险从购房人那里转嫁到投资人或者银行。
 
   世界上并不存在只有利益、全无风险的好事。
 
   总要有人承担资金风险、享受资产收益。
 
   但是,我国目前并没有这样的基金模式,也缺乏法律体系支撑,房企除了利润补充资本金,就只能靠预售制度和金融贷款。
 
   没有了预售资金,房企将减少大约33%的资金来源。
 
   换句话说,房企很可能也将减少约33%的投资、33%的土地购置、33%的新开工面积和33%的住房供应。
 
   而地方政府也可能损失33%的土地出让金、33%的房地产税收、33%的房地产上下游税收。
 
   楼市也很可能减少33%的住房供应。
 
   如果,在本已供不应求大城市全面推广现房销售,显然会加剧这些城市的供不应求。
 
   当然,这都是短期影响。
 
   即便如此,无论是房地产市场,还是政府、房企,都将是不可承受之重。
 
   二是需要修法先行。
 
   商品房预售制度是1994年7月5日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》赋予的政府和房企的责任与义务。
 
   其第四十四条规定:“商品房预售,应当符合下列条件:
 
   (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
 
   (二)持有建设工程规划许可证;
 
   (三)……
 
   (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
 
   商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
 
   该项制度的本意也是解决房企资本金不足的问题,希望借助社会资本推动房地产业发展。
 
   只不过,这个制度已经实行

读完这篇文章后,您心情如何?